Eintragung einer Zwangs­sicherungs­hypothek

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Eine Zwangssicherungshypothek einzutragen ist gar nicht so einfach, wie man zunächst annimmt. Im Vorhinein müssen einige Aspekte geprüft werden und auch bei der praktischen Umsetzung lauert so mancher Fallstrick. In diesem Artikel möchten wir einen Überblick über die wichtigsten Punkte zur erfolgreichen Eintragung geben.

Die Zwangssicherungshypothek ist neben der Zwangsversteigerung und der Zwangsverwaltung eines der drei Instrumente der Immobiliarvollstreckung (§ 866 I ZPO). Ihr Sinn und Zweck ist es, titulierte Forderungen solide abzusichern. Eine titulierte Forderung ist dabei der letzte Schritt vor Einleitung eines Zwangsvollstreckungsverfahrens.

Hat der Gläubiger durch Urteil oder Vollstreckungsbescheid einen sogenannten Titel erwirkt, kann eine Zwangssicherungshypothek ins Grundbuch eingetragen werden. Diese Eintragung hat den Vorteil, dass der Gläubiger beim Verkauf des Grundstücks überhaupt erst berücksichtigt wird. Weitere Vorteile sind:

• Der Schuldner erhält im Zwangsversteigerungsverfahren gesetzliche Beteiligtenrechte (§ 9 Nr. 1 ZVG).
• Ein eventuell bestehender Zuteilungsvorteil wird anhand einer Rangordnung geregelt (§ 10 I ZVG). Im Falle einer Zwangsversteigerung werden dem Hypothekengläubiger damit vor anderen Gläubigern Erlöse aus der Versteigerung zugeteilt.
• Es gibt die Möglichkeit, auf Sicherheitsleistungen zu verzichten. Der Schuldner verzichtet damit auf einen Teil seines Schutzes und der Gläubiger muss kein Geld oder Ähnliches hinterlegen.
• Sollte der Schuldner das Grundstück eigenhändig verkaufen wollen, ist zunächst eine Löschungsbewilligung des Gläubigers notwendig.
• Bei fremden Rechten besteht ein Löschungsanspruch (§ 1179a BGB). Das bedeutet:
  Wird eine dem Gläubiger vorgehende oder auch gleichrangige Hypothek oder Grundschuld zu einer Eigentümerhypothek oder -grundschuld, kann der Gläubiger verlangen, dass diese gelöscht wird.
• Ebenso bestehen vielfältige Belastungsmöglichkeiten:
  Für das Grundstück, die Miteigentumsbruchteile, das Wohnungs- oder Teileigentum oder auch für Erbbaurechte.

Allgemein gilt die Zwangssicherungshypothek als „schonendste“ Art der Vollstreckung. Im täglichen Leben des Schuldners macht sie sich kaum bemerkbar und kommt grundsätzlich erst beim Grundstücksverkauf zum Tragen.

Bei der Antragstellung unterlaufen allerdings nicht selten formale Fehler. Diese führen dazu, dass die Erfolgschancen für das Sicherungsmittel – in diesem Fall die Hypothek – sinken.

So vermeiden Sie Fehler:

Zunächst sollten Sie die Eigentumsverhältnisse des Grundstücks prüfen. Alles Wichtige dazu finden Sie im Grundbuchauszug. Dort können Sie auch feststellen, ob der Schuldner im Grundbuch voreingetragen ist (§ 39 I GBO). Eine Hypothek für das gesamte Grundstück kann nämlich nur erfolgen, wenn der Schuldner Alleineigentümer ist. Wie sieht es mit anderen Belastungen aus? Sind welche erfolgt bzw. auf welchem Rang stehen sie? Anhand dieser Fragen können Sie abschätzen, ob eine Eintragung überhaupt noch sinnvoll ist.

Stellt diese sich als sinnvoll heraus, können Sie den Antrag zu Protokoll der Geschäftsstelle beim Grundbuchamt stellen – sowohl schriftlich als auch mündlich (§§ 867 I 1, 496 ZPO). Zuständig ist immer das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das zu belastende Grundstück liegt (§§ 1, 2 GBO).

Was gehört in den Antrag?

• Im Antrag sollte die Forderung zuzüglich der Zinsen genau beziffert werden. Auch wenn diese grundsätzlich für die Forderungshöhe unberücksichtigt bleiben.
• Insbesondere im Falle einer beabsichtigten Belastung mehrerer Grundstücke muss eine Verteilungserklärung mit beigefügt werden (§ 867 II ZPO).
• Handelt es sich um eine Gläubigermehrheit, müssen Sie die entsprechenden Gemeinschaftsverhältnisse und -anteile mit angeben (§ 47 GBO).
• Die Forderung selbst muss eine Mindesthöhe von 750,01 € betragen. Stehen dem Gläubiger mehrere Forderungen zu, reicht es aber auch, wenn die Gesamtsumme über diesem Betrag liegt (§ 266 III ZPO).
• Besonders wichtig ist außerdem, dass die allgemeinen Voraussetzungen der Vollstreckbarkeit erfüllt werden.
  Dazu gehören: der Vollstreckungstitel, eine Vollstreckungsklausel (also eine zusätzliche Ausfertigung des Urteils, welche die Erklärung enthält, dass diese Ausfertigung vollstreckbar ist (§ 725 ZPO)) sowie deren Zustellung beim Schuldner und im Falle des § 751 I ZPO (Forderung ist vom Eintritt eines Kalendertages abhängig) das Fälligkeitsdatum der Forderung.

Beachten Sie all diese Anforderungen, ist die Zwangssicherungshypothek ein äußerst effektives Sicherungsmittel, das zusätzlich zu den erwähnten Vorteilen auch relativ kostengünstig ist.